两会●建言
物业服务“货不对版”、收费明细不透明，挪用公共维修资金、更换物业难……这些与物业服务相关的民生“痛点”，是2026年全国两会之际，第十四届全国人大代表，北京金诚同达律师事务所高级合伙人方燕关注的重点。
对上述物业服务存在的问题，她呼吁加强监管力度，完善法律法规，规范行业发展。
她建议，为物业公司建立信用档案，探索将物业费标准和物业公司的“信用分”挂钩，对严重侵害业主利益、信用极差的物业公司，要限制其进入新小区，甚至强制清退。
物业矛盾纠纷频发，违法成本低业主维权难
随着城镇化进程加快，物业服务已成为城市基层治理与居民生活保障的重要支撑，但行业发展不规范、监管不健全问题日益凸显，矛盾纠纷呈多发、高发态势。据最高人民法院3月2日发布的数据显示，近五年依法审结的一审物业服务合同纠纷已达439万余件。
近年各地物业矛盾纠纷频现，部分物业企业服务质量低下，安保、保洁、设施维保等核心服务缩水，收费管理混乱，出现多收费、乱收费等现象，还有物业企业挪用公共资金，肆意侵占公共收益，甚至与业委会串通一气、暗箱操作、利益输送，严重损害业主利益。
物业矛盾频发，业主却维权困难，要求提升服务、收费透明，加强资金监管往往没有回应；要求更换物业，却受制于街道、社区治理能力不足、更换流程僵化复杂、小区自治乏力，部分物业形成行业垄断等因素，导致劣质企业迟迟难以清退。而从监管视角来看，住建、市场监管、街道、社区的权责划分不清、协同不足，对物业公司的日常巡查、投诉处置、违法查处效率低下，对侵占收益、暴力催缴、拒不撤场等行为打击力度严重不足。
据南方都市报此前报道，2025年，北京一高档小区就曾出现“新旧物业企业争相上岗”的现象，因不满物业公司的服务，业主召开大会决定更换物业，旧物业公司却以各种理由拒绝退场，双方僵持不下，一度导致小区管理失序。
更有甚者，上海、厦门、北京等多地出现物业公司，擅自挪用百万乃至千万公共维修资金，严重侵占业主权益。
基于调研，方燕发现：一方面，当前物业服务标准模糊，收费、使用资金行为缺乏监督，住建、市场监管、街道、社区等多头监管导致权责不清，企业违法成本极低；另一方面，前期物业选聘多由建设单位指定，市场竞争不足，形成事实上的区域垄断，后期更换流程复杂、阻力大，优胜劣汰机制难以发挥作用。
而一个现实困境是，当前城市社区中，业委会普遍运行不规范，专业能力不足，业主参与渠道不畅，自治能力薄弱，街道、社区对物业与业委会的指导、监督往往流于形式，基层自治能力亟待提高。
修订《物业管理条例》强化刚性约束，建立评价机制实现劣者出局
如何规范物业行业发展？方燕建议，应加快完善物业管理法治体系，推动《物业管理条例》相关条款优化升级，强化刚性约束。
她表示，要明确物业企业、业主、业委会、街道社区、监管部门的法定权责；细化物业服务质量标准、收费定价规则、公共收益管理、维修基金使用等操作规范，统一服务清单与考核指标；健全社区、业委会、物业三方联动机制与工作流程，明确议事规则、表决程序、信息公开等要求。
方燕还建议，探索完善物业企业信用评价机制，将服务质量、收费规范、投诉处理、履约情况纳入核心评价内容，建立信用与收费联动机制，将信用等级作为物业费浮动的重要参考，倒逼企业提升服务。此外，将信用评价结果与招投标、项目承接、资质管理直接挂钩，对严重失信、侵害业主利益、拒不整改的企业依法限制市场准入、强制清退，实现“劣者出局”。
针对公众关心的维修基金使用问题，她认为，应对公共资金建立公示、审批、审计、追踪制度，联合安监、质检、住建等部门开展全过程监督，严防挪用、浪费、虚报冒领等行为，建立资金使用回访制度，确保业主的钱真正花在实处。
至于长期以来业主反映的更换物业等难题，她建议，取消以成立业委会作为更换物业的前置条件，明确前期物业服务合同期限届满自动终止，合同到期后，原前期物业应无条件退出并完成资料、资产、场所全交接。无业委会小区，可由街道、社区指导业主直接表决，畅通解聘、选聘与交接流程，强化行政责令、信用惩戒与强制执行机制，从源头破解前期物业“到期不退、清退困难”问题，保障业主共同管理权。
值得关注的是，社会各界已关注到物业行业乱象，尤其一些地方、公民和组织等提出希望尽快修订《物业管理条例》，完善法治体系。据去年12月公布的全国人大常委会法工委备案审查工作报告披露：备案审查近年纠正了一些关于小区物业方面的地方性法规存在的问题；司法部移送研究处理的地方性法规中，小区物业问题也是较为集中的一类。近年来，党中央对包括物业服务管理在内的基层治理工作提出新要求，民法典对物业服务合同及相关问题作出规定，有关行政法规、地方性法规应当及时进行修订完善，贯彻自治、法治、德治相结合的精神，将物业服务管理有效融入基层治理体系，有效解决物业纠纷，提升居民生活品质，创造良好居住环境。经沟通，有关方面目前正在抓紧推进该条例的修订工作。
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